מה זה שינוי ייעוד

 האם אפשר לעשות שינוי ייעוד מקרקעין בחיפה כחלק מתמ"א 38

ביולי 2020 הועדה המקומית חיפה דנה ואישרה תוכניות תמריצים אזוריים לעידוד תהליכי תמ"א 38 להתחדשות עירונית

מה זה שינוי ייעוד והאם הוא קשור לתמ"א 38 או שניתן לעשות שינוי ייעוד גם ללא קשר לתהליכי התחדשות עירונית.

שינוי ייעוד מקרקעין בחיפה כמו תהליכי תמ"א 38 הינם תהליכים בעלי היבטים משפטיים מורכבים לצד השלכות פיננסיות מרחיקות לכת.

לכן הם מלווים באופן צמוד על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה או בכל מקום בו מתכוונים להגיש בקשה לשינוי ייעוד, על מנת לשמור על האינטרסים של בעלי העניין המעורבים.

אז מה זה שינוי ייעוד מקרקעין

לכל יישוב חוקי בישראל יש תב"ע תוכנית בינוי עיר, ישנם יישובים רבים, חלקם ישובים ותיקים ומוכרים על ידי המדינה, וחלקם אינם מוכרים על ידי המדינה שלהם אין תב"ע מאושרת על ידי רשות מקרקעי ישראל (עלות הכנתה נמדדת במיליונים רבים).

גם לישובים כפריים, קיבוצים ומושבים יש תב"ע המגדירה במדויק את השימוש המותר בכל חלקה ותת חלקה של משבצות הקרקע ביישוב.

על פי רוב הגדרות הייעוד הן קבועות למשל:

• קרקע למגורים - קרקע עליה ניתן לבנות רק למגורים קבועים.
• קרקע חקלאית - קרקע שכל ייעודה שימוש לגידול ופיתוח תוצרת חקלאית.
• קרקע למסחר - מיועדת לאזורי מסחר (קניונים, חנויות וכו').
• קרקע לתעשייה - מיועדת למפעלי תעשייה ו/או לאזורי תעשייה זעירה.
• קרקע למשרדים - מיועדת להקמת בנייני משרדים.
• קרקע למלונאות ונופש - קרקע לבתי מלון, כפרי נופש וכו'.
• ועוד.

דוגמא לשינוי ייעוד מקרקעין

לפניכם מספר דוגמאות לשינוי יעוד מקרקעין בחיפה המדגימות את שינוי הייעוד אשר חייב להיות מאושר על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לאחר שהתהליך עבר בוועדה המקומית.

שינוי ייעוד מקרקעין משמעותו כניסה לתהליך שבסופו קרקע שהייעוד שלה הוא לדוגמא קרקע שהייעוד שלה הוא למסחר ו/או מגורים מקבלת אישורי שימוש בקרקע למלונאות ונופש.

כמו כן ראוי לציין כי במקרים רבים אנו מכירים תמהיל ייעודים לדוגמא מסחר ומשרדים, מסחר ומגורים, תעשייה ומסחר ועוד.

שינויי ייעוד מקרקעין בחיפה - חפ/2405 - מגורים ומסחר ברח' נתנזון 10, חיפה

תוכנית זאת מאפשרת לבעלי קרקע שייעודה שימוש לצורכי מסחר להשתמש בקרקע לתמהיל ייעוד של מסחר ומגורים.

בנוסף בתהליך שינוי ייעוד זה הוגדר המבנה לשימור אך ניתן לבעלי הנכס אישור להרחיב את שטח המגורים הבנוי.

בג"צ הקרקעות נגד שינוי ייעוד בישובים חקלאיים

ישובים חקלאיים רבים נהנו משינויי ייעוד של קרקעות חקלאיות בבעלות הקרן הקיימת במרכז אך גם באזור חיפה לקרקע למסחר, מגורים מלונאות ועוד.

תהליך הפשרת קרקעות שהוחכרו מקרן קיימת לקיבוצים והמושבים והפיכתם לזמינה להשקעות נדל"ן העלה את השאלה מי ראוי ליהנות מעליית ערך הקרקע.

הקשת המזרחית (עוסקת בקידום צדק חלוקתי) הגישה את בג"צ הקרקעות נגד, שר התשתיות הלאומיות, הקיבוצים, המושבים, רשות מקרקעי ישראל ומוסדות התכנון  כדי למנוע את התהליך אשר לפי השקפתם העמיק את הפערים החברתיים בישראל.

החלטות בג"צ הקרקעות התוו מסלול חדש לשינויי ייעוד קרקע חקלאית שקידמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בהחלטותיה.

רמ"י מתוך מגמה לאזן בין הצורך לעגן ולהבטיח את זכויותיהם העתידיות של מחזיקי הקרקע החקלאית (קיבוצים בעלי נחלות במושבים) ומניעת הגדלת הפערים בתהליך שחרור קרקע חקלאית לצורכי בניית מגורים, תעשייה, מסחר וכו'.

לסיכום על שינויי ייעוד מקרקעין ותמ"א 38

תהליכי שינויי ייעוד קרקע הם מורכבים ועוברים סבך בירוקרטי צפוף של תהליכים משפטיים עד לשינויי ייעוד.

תמ"א 38 הוא תהליך התחדשות עירונית שפעמים רבות מתווספים אליו גם צעדים לשינויי ייעוד בעיקר באזורים המוגדרים כאזורי עדיפות לתמ"א 38.